وام پردردسر اما بی‌اثر!
روزنو :این کارشناس در آخر تاکید کرد:« از طرف دیگر دیده می‌شود که دولت و شهرداری‌ها هم خود بخشی از مشکل شده‌اند در صورتی که در کشوری مانند فرانسه دیده می‌شود که مسکن اجتماعی و مسکن فوق اجتماعی وجود دارد. لذا این یک تکلیف اجتماعی برای همه است که در بخش مسکن وارد شوند و مسائل را حل کنند.
با تداوم مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم، خرید مسکن در کشور ما به آرزوی دست نیافتنی تبدیل شده است. در گزارش‌های پیشین به این موضوع پرداخته‌ایم که سال‌های بسیار زیادی طول می‌کشد تا یک کارگر در کشور ما بتواند برای خود مسکن بخرد که گاه این سال‌ها از عمر افراد بالاتر می‌رود. در همه جوامع وام مسکن به افراد داده می‌شود تا کمکی برای خرید مسکن باشد اما به تازگی مبلغ وام مسکن در کشور ما 480 میلیون تومان اعلام شده است؛ بر اساس آخرین آمار منتشرشده مرکز آمار ایران متوسط قیمت مسکن به 55 میلیون تومان افزایش یافته است. این بدان معنا است که با وام 480 میلیون تومانی مسکن با کسر هزینه خرید اوراق حق‌تقدم می‌توان حدود 6.5 مترمربع مسکن خریداری کرد. به عبارتی دیگر نمی‌توانیم نام این وام را با این مبلغ وام مسکن بگذاریم زیرا امکان خرید مسکن را به هیچ وجه فراهم نمی‌کند. از سوی دیگر هزینه دریافت وام مسکن ۴۸۰میلیونی اوراق حق‌تقدم بانک مسکن به ۱۲۳میلیون تومان و کل سود آن در بازپرداخت ۱۲ساله به حدود یک‌میلیارد تومان افزایش یافته است. یعنی افراد در صورت دریافت این وام باید بیش از دو برابر آن سود پرداخت کنند که این مبلغ بسیار هنگفت است. لازم به ذکر است وام اوراق حق‌تقدم مسکن یکی از روش‌های کم‌اثر بازار مسکن است که مردم می‌توانند از آن برای دریافت وام مسکن استفاده کنند، در این روش متقاضیان بایستی اوراق حق‌تقدم وام مسکن یا همان "تسه" را از طریق فرابورس خریداری کنند.در زمان حاضر قیمت هر برگه اوراق حق‌تقدم حدود 129 هزار تومان است، ازآن‌جا که در تهران برای زوجین 400 میلیون تومان وام به‌همراه 80 میلیون تومان وام تعمیر پرداخت می‌شود، متقاضیان باید دو برابر مبلغ وام یعنی 960 برگه تسه را خریداری کنند.به‌عبارت دیگر متقاضیان باید با نرخ امروز حدود 123 میلیون تومان همان ابتدا برای خرید اوراق هزینه کنند، در واقع خروجی وام 480میلیون تومانی برای متقاضیان 357 میلیون تومان است که باید به هزینه سرسام‌آور خرید این وام نرخ سود 22.5درصدی را نیز اضافه کرد. همچنین میزان قسط‌های این وام تناسبی با میزان حقوق اغلب مردم کشور ندارد؛ متقاضیان در بازپرداخت ساده 12ساله حدود 912 میلیون تومان سود پرداخت می‌کنند. کل بازپرداخت این وام 480 میلیون تومانی حدود یک‌میلیارد و 392 میلیون تومان است. میزان اقساط ماهانه این وام حدود 9 میلیون و 700 هزار تومان است. به عبارتی دیگر آیا حقوق بگیران توانایی دارند ماهانه حدود 10 میلیون تومان قسط پرداخت و سایر هزینه‌های زندگی خود و خانواده خود را تامین کنند؟ آیا مسئولین مربوطه از حقوق مردم و قیمت مسکن بی‌خبر هستند که چنین مبالغی را برای وام مسکن در نظر می‌گیرند؟ اگر مسئولین به بازار خودرو سری بزنند متوجه می‌شوند با این مبلغ وام حتی مردم نمی‌توانند پژوی 206 دست دوم تهیه کنند آنوقت توقع دارند مردم با این مبلغ مسکن بخرند؟
>پوشش 20 درصدی هزینه خرید مسکن
هادی حق شناس کارشناس اقتصادی در این خصوص به آفتاب یزد گفت:« در این مورد چند نکته مهم وجود دارد که باید به آن اشاره داشته باشیم؛ نکته اول این است که آیا این وام پاسخگوی خرید مسکن است؟ الان میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 54 میلیون تومان است یعنی یک خانه مثلا 60 متری بیش از 3 میلیارد تومان قیمت دارد. وام‌های 480 میلیونی حداکثر 20 درصد هزینه مسکن را پوشش می‌دهند و 80 درصد باید آورده خریدار باشد. تقریبا در تهران و غالب کلانشهر‌ها شرایط بدین شکل است لذا این وام‌ها جوابگوی خرید مسکن نیست زیرا خریدار مسکن باید خود 80 درصد هزینه مسکن را داشته باشد. معمولا در دنیا تسهیلات مسکن تا 80 درصد خرید مسکن را پوشش می‌دهند نه کمتر از 20 درصد لذا با این تسهیلات امکان خرید مسکن وجود ندارد. به عبارتی دیگر با این تسهیلات این امکان وجود ندارد که بخش قابل توجهی از جامعه خانه دار شوند. اما نکته دیگر در خصوص بهره و سود این وام‌ها است. به نظر می‌رسد که با توجه به وجود تورم‌های دو رقمی و بالای 40 درصد در جامعه نرخ بهره این وام‌ها نسبت به تورم عدد قابل ملاحظه‌ای نیست. اصل مطلب این است که با این وام‌ها خانوارها نمی‌توانند در کلانشهر‌ها مسکن تامین کنند. از سوی دیگر ما اگر حداقل حقوق افراد را در نظر بگیریم متوجه می‌شویم که افراد توانایی پرداخت قسط‌های این وام را ندارند زیرا حداقل حقوق تناسبی با اصل و فرع این وام‌ها ندارد. اما طبیعی است که این وام‌ها در انتهای بازپرداخت برای خانوارها قابل تحمل است منظور سال‌های انتهایی بازپرداخت است. اما در سال‌های ابتدایی طبیعتا افرادی که حداقل حقوق و دستمزد را دریافت می‌کنند توانایی پرداخت اقساط این وام‌ها را ندارند.»
>جنایت اقتصادی
در ادامه مجید گودرزی کارشناس اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با آفتاب یزد تصریح کرد:« ابتدا باید تاکید کنم که بازار مسکن در کشور ما به صورت کامل رها شده است. به عبارتی دیگر بی‌قانون‌ترین و رها شده‌ترین بخش اقتصاد ما الان بخش مسکن است. در سال‌های گذشته که قانون‌گذاری صورت گرفته است حتی یک بند قانونی هم در خصوص ساماندهی بحث قیمت‌گذاری وجود ندارد. الان من به عنوان فردی که حتی یک متر زمین در تهران ندارم می‌توانم یک ملک را با قیمت بسیار بالایی آگهی کنم و این کار نه گران فروشی محسوب می‌شود و نه حتی نشر اکاذیب و تشویش اذهان عمومی. لذا باید بدانیم که بازار مسکن تا این حد رها شده است. الان اکثر کشورهای دنیا به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم بازار مسکن را کنترل می‌کنند و این گونه نیست که این بازار رها شده باشد. زیرا مسکن یکی از اجزای بسیار مهم کارنامه تمام دولت‌های دنیا است و یک نیاز ضروری کم کشش محسوب می‌شود. اما متاسفانه در کشور ما مسکن به منبع سودجویی عظیمی تبدیل شده است؛ در خصوص وام‌های 480 میلیونی خرید مسکن به نظر من اینکه یک وامی داده نشود اما سود آن اخذ شود جنایت است. یعنی عملا الان از 480 میلیون تومان،120 میلیون تومان به عنوان اوراق پرداخت نمی‌شود و بابت 360 میلیون تومان نزدیک به 598 میلیون تومان سود گرفته می‌شود و این به نظر من یک جنایت اقتصادی است و چون مردم مجبور هستند معمولا این وام‌ها را می‌گیرند. »
>هیچکس در بازار مسکن ایران به سود نمی‌رسد
وی در ادامه گفت:« متاسفانه کار تا جایی پیش رفته است که ذینفعان نیز در حال ضرر کردن هستند. مثلا خود شهرداری هزینه مجوز‌ها را آنقدر بالا برده است که قادر نیست بودجه را تامین کند. اما در دنیای مترقی میبینیم که آنقدر وام‌های کم بهره پرداخت می‌شود که مسکن ساخته شود. زیرا وقتی مسکن ساخته شود به منبع پایدار درآمد برای شهرداری تبدیل می‌شود. اما متاسفانه در کشور ما آنقدر هزینه مجوز‌ها بالا و میزان وام‌ها پایین است که افراد قادر به ساخت مسکن نیستند و همه در این چرخه در حال ضرر کردن هستیم. به عبارتی دیگر هیچکس در بازار مسکن ایران به سود نمی‌رسد و بر اساس برآورد‌ها حدود 57 تریلیون دلار سرمایه را در بخش مسکن با انگیزه سرمایه‌ای دپو کرده ایم. پس بنابراین این اتفاقی که در بخش وام‌ها در حال رخ دادن است منشا ناامنی و نارضایتی گسترده شده است و تبعات اجتماعی و اقتصادی
بسیار زیادی دارد. ما قبل‌تر طرحی را با عنوان قانون بهای تمام شده به مجلس داده بودیم و در آن تضمین کرده بودیم که برای همیشه ما مشکلی در حوزه مسکن نخواهیم داشت. اما متاسفانه منافعی تعریف شده است که اجازه نمی‌دهد هر طرحی تبدیل به قانون شود. ما الان در طرح نهضت ملی مسکن میبینیم که پیمانکاران اعلام کرده‌اند 6 تا 8 میلیون هزینه ساخت هر متر مسکن است. در ساخت و ساز‌ها هم معمولا مشارکت 50 درصدی است یعنی به همین میزان هم هزینه زمین می‌شود. بنابراین اتفاقات ناگواری که در بخش مسکن در حال رخ دادن است عملا ناشی از کم کاری و عدم جرات و جسارت مجالس در دوره‌های قبل بوده است و الان هم متاسفانه میبینیم که مجلس جرات و جسارت لازم را برای ساماندهی بخش مسکن ندارد. »
>تکلیف اجتماعی
این کارشناس در آخر تاکید کرد:« از طرف دیگر دیده می‌شود که دولت و شهرداری‌ها هم خود بخشی از مشکل شده‌اند در صورتی که در کشوری مانند فرانسه دیده می‌شود که مسکن اجتماعی و مسکن فوق اجتماعی وجود دارد. لذا این یک تکلیف اجتماعی برای همه است که در بخش مسکن وارد شوند و مسائل را حل کنند. تبعات اجتماعی این حوزه بسیار بیشتر از تبعات اقتصادی است و معمولا در همه کشورهای دنیا تا جای ممکن بخش مسکن حمایت و کنترل می‌شود. برای مثال در آلمان هزینه رهن یک واحد مسکونی سه برابر اجاره است و در پایان قرارداد آن ودیعه باید با سود به مستاجر برگردانده شود. در چنین کشور‌هایی 18 تا 23 درصد سبد معاش خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود اما در کشور ما مالکین و موجران با صد در صد درآمد مستاجران راضی نمی‌شوند. متاسفیم که ما در چنین شرایطی قرار گرفته‌ایم که بسیاری از مالکان به دلیل قیمت‌های غیر واقعی به راحتی ملک خود را می‌فروشند و در کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند. امیدواریم که اول بحث قانونی حوزه مسکن حل شود و ارگان‌های مختلف به وظایف خود عمل کنند و ایجاد‌کننده مشکل نباشند.»
