فرار سرمایه‌ها از بازار ساخت مسکن

در حالی که مسئولین خبر از کاهش قیمت مسکن می دهند، اخبار و آمارهای منتشر شده نشان می دهد که در پنج ماه اول امسال، شاهد تورم ۳۸ درصدی نسبت به ۵ ماه اول سال گذشته بوده ایم.

به این معنی که بازار اجاره مسکن رکورد زده و بیشترین رشد را تجربه کرده است. وضعیت بازار مسکن به دلیل حبس آمار این بازار توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، همچنان مبهم است.

معاملات بازار مسکن در سه ماه گذشته تحت تاثیر ثبات بازار ارز، کاهش قیمت دلار و تعدیل انتظارات تورمی وارد رکود شده و حجم معاملات نسبت به سال گذشته افت قابل توجهی داشته است. بررسی‌های میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک در مناطق ۴، ۵، ۶، ۹، ۱۰ و ۱۸ تهران حاکی است، قیمت فروش آپارتمان در این مناطق از ۱۰ تا ۱۶ درصد در پایان ماه قبل نسبت به ماه قبل از آن کاهش یافته است.

از سوی دیگر، تولید مسکن بیش از هر زمان دیگری در کشور کم شده است نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم می گوید که در گذشته تصمیماتی گرفته شده که نتیجه اش، نابودی انگیزه ی تولیدکنندگان بخش ساختمان است. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان نیز پیش از این، نسبت به چنین موضوعی هشدار داده بود. این مهاجرت ها بیشتر به سمت کشور ترکیه است و چند سالی هست که آغاز شده! فشارهای اقتصادی و عدم اجرای تعهدات و قراردادها، باعث شده که خیلی از سازندگان، عطای این بازار را به لقایش ببخشند.

کاهش ۱۰۰ هزارمیلیاردی سرمایه گذاری مسکن

بررسی روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد که ۱۰۰هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در این بخش کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰هزار میلیارد تومان رسیده است. کاهش حجم سرمایه‌گذاری در یکی از مهمترین زیربخش‌های اقتصادی را وقتی در کنار آمار خرید مسکن ایرانیان در ترکیه قرار دهیم معنای دقیق‌تری از چگونگی سرمایه‌گذاری در این بخش را به‌دست خواهیم آورد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است که ایرانیان هر ماه ۶۰۰واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند. این در حالی است که ترکیه از نظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، دارای ریسک سیاسی- اقتصادی بسیار بالایی است. بنابراین با توجه به این شرایط میزان نااطمینانی به سرمایه‌گذاری در کشور و بسترهای نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود. در ۱۰سال مورد بررسی دهه ۹۰ خروج سرمایه به‌طور متوسط در هر سال ۱۰میلیارد دلار بوده است. حالا به وضع مالیات‌های جدید که قطعاً بر نااطمینانی سرمایه‌گذاران خواهد افزود، این ارقام می‌تواند فراتر برود. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلایل مختلف از جمله اینکه قوانین این حوزه اغلب قابل اجرا نیست و همچنین وجود قواعد محدودکننده‌ای که دست سرمایه‌گذاران را می‌بندد؛ دچار افت شده است. در حال حاضر عمده سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش مسکن به مناطق شمالی شهر معطوف شده که بیشتر این سرمایه‌گذاری‌ها نیز منجر به استفاده از مسکن نشده و غالب واحدهای ساخته‌شده خالی است.

بنابراین این حجم ساخت‌وساز صورت‌گرفته در سال‌های گذشته نیز نتوانسته نیاز مسکن سالانه را برطرف کند و عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث تحریک قیمت‌ها شده؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین در آذر ۱۴۰۱ به عدد ۴۸میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است. رشد قیمت مسکن علاوه بر تأثیری که از عرضه و تقاضای موجود در بازار می‌گیرد، از نرخ ارز و رشد قیمت‌های کلیدی در کشور هم متأثر می‌شود. با توجه به اینکه رشد قیمت به‌طور فزاینده‌ای در بازار ارز افزایش یافته، قیمت مسکن هم متأثر از این قیمت‌ها رشد پیدا کرده است. شوک ارزی و تورمی سبب بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. در واقع طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود ۴۰ برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال ۱۴۰۰ حدود ۲۳ برابر شده است. ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد ۲۰هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال ۱۳۹۱ ساخته می‌شد به ۵/۱هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. طرح‌های دولت در بخش مسکن غیرقابل اجرا و کم‌اثر بوده و بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهییلات مرتبط با طرح‌های دولت را ندارند.

به همین دلیل طرح‌ها به‌شدت کم‌اثر است و سرمایه‌گذاری در این حوزه مدام کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه حدود ۱۵۰رشته فعالیت اقتصادی به بخش مسکن وابسته است؛ این افت سرمایه‌گذاری رکودی عمیق در سایر بخش‌های مرتبط نیز ایجاد کرده است. بخش مسکن از آنجا مهم است که ۳۰درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و ۱۲درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است.

سیاست شکست خورده دولت

بیت الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن در گفت و گو با روزنامه آرمان امروز با اشاره به فرار سرمایه در حوزه مسکن گفت: ما سه پارامتر اصلی و یک پارامتر حاشیه ای در حوزه مسکن داریم. کاهش و افزایش تولید، رونق و رکود و افزایش و کاهش سرمایه گذاری که پارامترهای اصلی هستند. در کنار آن ها افزایش و کاهش قیمت نیز پارامتر حاشیه ای در حوزه مسکن است. این پارامترها بردار یکسانی دارند و هرکدام روی دیگری تاثیر می گذارد. اگر رونق داشته باشیم تولید افزایش پیدا می کند و برعکس اگر رکود داشته باشیم، تولید نیز کاهش پیدا می کند و سرمایه گذاری کم می شود. این کارشناس اقتصادی افزود: ما در سال قبل و امسال کاهش تولید در مسکن داشتیم و به همین دلیل سرمایه نیز از این حوزه فرار کرده است. بارها تاکید شده که بحث مسکن پتانسیل زیادی در مباحث سیاسی دارد، اما نباید از آن بهره برداری سیاسی کرد.

شرکت های تولیدکننده مسکن ما خرد هستند و وقتی می شنوند قرار است ۱ میلیون مسکن ساخته شود، بدون توجه به اینکه آیا امکان آن وجود دارد، از حوزه تولید کنار می کشند و سرمایه خود را یا در بازارهای دیگر یا خارج کشور به جریان می اندازند.

او با تاکید بر اینکه دولت نباید سیاست خود در زمینه مسکن را به این شکل تبلیغ می کرد، گفت: اگر دولت سیاستی برای تولید مسکن داشت، باید آن را اجرا می کرد نه اینکه تبلیغ کند.

شعار و تبلیغ اشتباه بود. ضمن اینکه دولت باید مقدمات تولید بخش خصوصی را فراهم کند. حالا نیز شاهد آن هستیم که بیش از ۴ میلیون در مسکن ملی ثبت نام کرده اند و با نا امید شدن از آن به بازار مسکن باز می گردند.

یافته‌های رسمی درباره «بحران فراگیر دسترسی به سرپناه در کشور» نیز نشان می‌دهد سیاست‌های نادرست دولت‌ و شهرداری برای تامین خانه به جای آنکه باعث ارتقای مستاجرها از «نردبان مسکونی» شود، باعث سقوط آنها شده است.

مرکز پژوهش‌های مجلس در یک گزارش، با اشاره به انحراف‌های سیاستی در «طرح مسکن میلیونی» و «قرارگاه جهادی مسکن تهران»، سند شکست سیاست‌های مسکن از گذشته تاکنون را تشریح کرد.

این سند شکست در واقع کارنامه سیاستگذار در حوزه تامین مسکن از نگاه مستاجرها و گروه‌های کم‌درآمد فاقد مسکن است. بر اساس آمارها، در ۵ ساله منتهی به ماه‌های پایانی ۱۴۰۱، هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها به طور متوسط ۹۰۰‌درصد در کشور افزایش یافته است در حالی که متوسط دستمزد خانوارها در این دوره کمتر از ۷۰۰درصد رشد داشته است.