دولت هنوز برنامه روشني براي بخش مسكن ارائه نكرده است
توان توليد بخش خصوصي و دولتي در عرض يك سال
حداكثر 700 هزار واحد مسكوني است و به هيچ‌وجه بيشتر از اين رقم نيست. اگر
ما توليد بيش از 700 هزار واحد مسكوني را شروع كنيم، ديگر نمي‌توانيم
سيمان پيدا كنيم. اگر بيش از اين تعداد واحد مسكوني بخواهيم بسازيم، خيلي
از مصالح ساختماني كمياب مي‌شود
در حوزه مسكن چندطرح همچون طرح اجتماعي ارائه شد كه اين طرح‌ها زماني بايد مطرح شود كه مشكل مسكن حل شده باشد اما يك دهك با وجود اينكه قيمت مسكن آن افزايش نمي‌يابد، باز آن گروه توانايي خريد ملك ندارند. اين نوع طرح‌ها براي اين گروه‌هاست ولي الان دهك‌هاي مياني و بالاتر دچار مشكل هستند. احساس مي‌كنم چنين طرحي را نمي‌توانند تهيه كنند و به مشكل خواهيم خورد
مريم فكري/ ركود فعلي در بازار مسكن در كنار كاهش قيمت‌هاي محسوس، تحليلگران و متقاضيان خريد خانه را به اين تحليل رسانده كه سال آينده بازار مسكن وضعيت سفيد را پشت سر مي‌گذارد و ديگر از افزايش قيمت‌هاي نجومي و سرسام‌آور خبري نخواهد بود اما با اين وجود برخي كارشناسان معتقدند كه بازار مسكن در حال حركت بر لبه تيغ است و احتمال دارد در سال 93 با موج جديدي از افزايش قيمت‌هاي ناگهاني روبه‌رو باشيم. در همين رابطه با بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن گفت‌وگويي انجام داديم. او معتقد است كه رشد قيمت مسكن در سال جاري حتمي است. به گفته ستاريان، در حال حاضر دولت دو راه‌حل بيشتر ندارد؛ دولت يا بايد به‌دنبال توسعه اقتصادي باشد كه قيمت مسكن به‌طور قطع رشد پيدا خواهد كرد يا اينكه ركود در بازار مسكن ايجاد و انقباضي برخورد كند تا افزايش قيمت را به تاخير بيندازد. هر چند افزايش قيمت مسكن را مي‌شود به تاخير انداخت اما نمي‌شود جلوي آن را گرفت.
در ماه‌هاي گذشته با ركود در بازار مسكن مواجه بوديم و حتي كاهش قيمت در بعضي از نقاط تهران نيز اتفاق افتاد ولي در حال حاضر پيش‌بيني‌ها از بازار حاكي از آن است كه در سال 93 با يك جهش قيمتي مواجه خواهيم بود. تا چه اندازه اين پيش‌بيني‌ها را تاييد مي‌كنيد؟
در اين رابطه بايد بگويم ساختار نگاهي كه من روي بخش مسكن دارم، به اين شكل است كه با مطالعه روي نياز بازار، كسر موجودي، مقدار، توان و روند تقاضا بحث مي‌كنم چراكه به‌طور طبيعي معادلات و محاسبات قيمتي را بيشتر از راه اين روند مي‌شود محاسبه كرد. حالا عوامل ديگر اين تغيير قيمت‌ها يا كاهش قيمت‌ها، عوامل جانبي و فردي هستند. در اصل، شالوده تعيين قيمت را در بازارهايي كه كسر موجودي داشته باشند، عرضه و تقاضا تعيين مي‌كند.
به‌هرحال ما براي هر كالايي دو نوع تقاضا داريم؛ تقاضاي مطلق و تقاضاي موثر. تقاضاي مطلق به اين ترتيب است كه براي مثال، شما يك كالايي را مثل بنز دوست داريد ولي توان خريد آن را نداريد. اين يك تقاضاي مطلق است. حالا هر زماني كه توان خريد پيدا كرديد، در گروه تقاضاي موثر قرار مي‌گيريد، يعني تاثيرگذار در بازار كالا خواهيد بود. متقاضي مطلق نيز عموما فقط براي برنامه‌ريزي درازمدت ديده مي‌شود و اينكه شما چه زماني به عنوان متقاضي موثر وارد بازار خواهيد شد.
در كالاهاي مهم‌تر و اصلي‌تر، مثل كالاهاي زيستي، دوره تبديل به تقاضاي مطلق، دوره كوتاه و سريعي است و تقريبا در اولويت همه مردم قرار مي‌گيرد مثل خوراك، پوشاك و مسكن. اين گروه كالاها، كالاهايي هستند كه دولت اگر بخواهد روي آنها برنامه‌ريزي كند، نبايد براساس تقاضاي موثر برنامه‌ريزي داشته باشد، بايد براساس تقاضاي مطلق عمل كند. يعني نبايد بگويد هر كسي كه گرسنه است، باشد و هر موقع پول داشت، به او نان مي‌دهم چون بعد از 24 ساعت تلاش خواهد كرد به هر شكلي كه شده، خودش را تامين كند. مسكن نيز يك‌چنين دوره‌يي دارد. در بازار مسكن به عنوان يك كالا اين اتفاق مي‌افتد يعني يك‌دفعه تقاضاي مطلق بسياري در بخش مسكن ديده مي‌شود كه اين تقاضا به علت عدم قدرت خريد، نمي‌تواند وارد بازار مسكن شود ولي وقتي دوره فشار را تحمل مي‌كند، سعي مي‌كند همه منابع را جمع كرده تا به عنوان متقاضي مطلق وارد بازار مسكن شود.
حالا ما فرض را بر اين مي‌گذاريم كه 1000 نفر متقاضي مطلق و تعداد 50 واحد مسكوني در كشور وجود دارد. در اين ميان، يك‌دفعه در دوره‌يي متقاضيان در بازار توان خود را جمع مي‌كنند و 300 نفر به عنوان متقاضي موثر وارد بازار مي‌شوند. وقتي اين 300 نفر وارد بازار مسكن مي‌شوند چون فقط 50 واحد مسكوني موجود است، يك‌دفعه قيمت مسكن به‌شدت افزايش مي‌يابد. به عبارتي، قيمت‌ها را تا حدي بالا مي‌برد كه اين 300 نفر توان خريد دارند يعني به مقدار توان خريد آنها، قيمت مسكن بالا مي‌رود. از اين 300 نفر، 50 نفر مي‌توانند خانه بخرند، 250 نفر نمي‌توانند خريد كنند. نه به خاطر اينكه ملك وجود ندارد بلكه قيمت ملك آنقدر بالا رفته كه اين متقاضيان موثر تبديل به متقاضيان مطلق شده‌اند. اين دوره به همين ترتيب اتفاق مي‌افتد.
محاسبات من در اوايل 1391 اين بود كه به زودي وارد يك دوره افزايش قيمت مي‌شويم و احتمال افزايش بيش از 200 درصدي قيمت مسكن را مي‌دادم. پيش‌بيني من از آنجا نشات مي‌گرفت كه نقدينگي وسيعي در دوره هشت سال به جامعه تزريق شده بود و محاسبات جمع نقدينگي در دست مردم نشان مي‌داد كه مسكن بيش از 200 درصد افزايش قيمت خواهد داشت. در سال 91 حدود 140 درصد از اين پيش‌بيني تحقق پيدا كرد ولي در سال 92 به‌علت تغيير و تحولاتي كه در دولت اتفاق افتاد، اين پيش‌بيني تحقق نپذيرفت. بنابراين دوره ركود سال 92 جزو دوره‌هايي نبود كه بايد اتفاق مي‌افتاد و حتما بايد مسكن 220 درصد افزايش قيمت پيدا مي‌كرد و بعد ما در دوره ركود قرار مي‌گرفتيم يعني دوره‌يي حاصل مي‌شد كه مردم توان خريد نداشته باشند و خود به خود جزو متقاضيان مطلق قرار مي‌گرفتند.
دولت چه كرد كه اين پيش‌بيني محقق نشد؟
تغيير و تحولات سياسي و جابه‌جايي دولت و ترديدي كه در بازار به وجود آمد، مانع از اين شد كه 70، 80 درصد افزايش قيمت مسكن اتفاق بيفتد و عملا در سال 92 اين اتفاق نيفتاد. ما الان هنوز يك حركت 70، 80 درصدي قيمت مسكن را داريم. به اضافه دوره‌يي كه در اين يك‌سال گذشته داشتيم يعني تزريق نقدينگي و برنامه‌هايي كه دولت خواهد داشت. افزايش قيمت مسكن در سال 93 را خواهيم داشت.
اين رشد قيمت قطعي است؟
اين افزايش قيمت منوط بر اين است كه برنامه‌هاي دولت روشن شود. البته مباحث توسعه اقتصادي در سال 92 و 93 در نهايت از ملك و مسكن سر در خواهد آورد. بنابراين ما احتمالا جهش قيمت مسكن را در سال جاري خواهيم داشت.
الان چه تعداد تقاضاي مطلق و چه تعداد تقاضاي مسكن در بازار وجود دارد؟
اگر به خاطر داشته باشيد، ما در سال 1387 ثبت‌نام مسكن‌مهر را داشتيم. در آن زمان 5/4 ميليون نفر ثبت‌نام كردند. اين تعداد با اين فرض ثبت‌نام كردند كه كساني كه داراي مسكن هستند، ثبت‌نام نكنند در حالي كه ما بسياري از افراد را در كشور داريم كه در اين گروه قرار دارند و متقاضي مسكن هستند. با همه اين فرض‌ها، نزديك به 5/4 نفر ثبت‌نام كردند. از اين تعداد سالانه بيش از يك ميليون نفر هم نياز به مسكن داريم كه شامل تشكيل خانوارهاي جديد و ضريب استهلاك باشد. به اين ترتيب نزديك به 2/1 ميليون نفر در سال نياز به مسكن داريم. در حالي كه اين تعداد توليد مسكن نداشتيم. در سال‌هاي 87، 88 و 89 در مجموع يك ميليون واحد مسكوني توليد شده است. اينها را اگر حساب كنيم، نزديك به 5/5 تا 6 ميليون نفر كسري واحد مسكوني خواهيم داشت. اين رقم خيلي خطرناك است. در حال حاضر تقاضاي مطلق زيادي پشت مسكن وجود دارد كه بايد مسكن توليد مي‌كرديم اما اين اتفاق نيفتاد. خب اين فشار هميشه هست و به محض اينكه اقتصادمان يك مقدار رونق پيدا كند، اين گروه به عنوان تقاضاي موثر وارد بازار مسكن مي‌شوند و قيمت‌ها را افزايش مي‌دهند.
شما اين افزايش 100 درصدي قيمت مسكن را كه براي امسال پيش‌بيني كرديد، با وجود اجراي فاز دوم قانون هدفمندي يارانه‌ها و افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي است؟
يكي از بحث‌ها اين است. قانون هدفمند كردن يارانه‌ها يك تزريق مختصري منابع است كه در جامعه اتفاق مي‌افتد. من گفتم در گذشته براساس همه تزريق‌ها و منابعي كه وارد جامعه شده بود، محاسبه ما در سال 91 از افزايش قيمت‌ها، رشد 220 درصدي قيمت مسكن بود. يك بخشي از اين مربوط به تزريق‌هايي بود كه توسط دولت انجام شده بود اما 80 درصد اين پيش‌بيني تحقق پيدا كرد و مصادف شد با تغيير سياسي دولت. تغيير سياسي دولت هميشه اين توهم را مي‌آورد و اين انتظار را در بازار ايجاد مي‌كند كه در حالت انتظار قرار گيرد و اينكه در آينده چه خواهد شد. حالا با وجود اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها و برنامه‌هاي اقتصادي سال 92 و 93، دولت در مجموع 25 تا 30 درصد قيمت مسكن را افزايش مي‌دهد.
اين امكان وجود دارد كه دولت برنامه‌يي در پيش بگيرد كه رشد 100 درصدي قيمت مسكن را نداشته باشيم يا اين اتفاق خواه‌ناخواه مي‌افتد؟
دولت دو راه‌حل بيشتر ندارد؛ دولت يا بايد به‌دنبال توسعه اقتصادي باشد كه قيمت مسكن به‌طور قطع رشد پيدا خواهد كرد يا اينكه ركود در بازار مسكن ايجاد و انقباضي برخورد كند تا افزايش قيمت را به تاخير بيندازد. البته افزايش قيمت مسكن را مي‌شود به تاخير انداخت اما نمي‌شود جلوي آن را گرفت. ما الان مي‌توانيم محاسبه كنيم كه مردم در چه دوره‌يي مي‌توانند خانه بخرند و چه حالتي اتفاق مي‌افتد؛ نه اينكه بگويم در دوره ركود هيچ اتفاقي نمي‌افتد بلكه اين فشار تقاضا جمع مي‌شود و در يك‌سال يك‌دفعه مثل فنر باز مي‌شود. الان هم اگر ركود در بازار مسكن تا دو سال ايجاد كنيم، ممكن است قيمت‌ها در اين مدت افزايش نيابد اما به اين معنا هم نيست كه مشكل افزايش قيمت مسكن را در اين دو سال حل كرده‌ايم. در اين دو سال افزايش قيمت براي سال سوم انباشت مي‌شود.
آن زمان انباشت تقاضا چه ميزان رشد قيمت را در پي خواهد داشت؟
شما نگاه كنيد نسبت به 10 سال قيمت مسكن 1000 درصد افزايش پيدا كرده است. شما وقتي در يك دوره قيمت مسكن را نگه مي‌داريد، يك‌دفعه 200، 300 درصد رشد قيمت مسكن را خواهيد داشت.
شما به موضوع عرضه و تقاضا اشاره كرديد. الان ما در كشور با خانه‌هاي خالي بسياري نيز روبه‌رو هستيم كه در كشورهاي ديگر اصلا چنين موضوعي مطرح نيست. كشورهاي توسعه‌يافته چه كردند كه مشكل مسكن آنها حل شد؟
ببينيد آنها رشد جمعيت ما را نداشتند و نيز مشكل ما را نداشتند. ما تا چند سال قبل جوان‌ترين جامعه دنيا بوديم. ما در سال‌هاي 55 تا 65 نزديك به 20 ميليون نفر افزايش جمعيت داشتيم. اين دوره نيز افزايش جمعيت‌مان 20 ميليون نفر شده است. همه اين گروه‌ها مسكن مي‌خواهند. خب بالطبع ما سالانه يك ميليون ازدواج داريم كه اينها به متقاضيان قبلي مسكن اضافه مي‌شود.
اما كشوري مانند فرانسه كه مشكل افزايش جمعيت ندارد و حتي بعضي از خانه‌ها را تخريب مي‌كنند. وقتي اين اصطكاك در جامعه وجود دارد، فقط رشد تورم عادي همه كالاها را جذب مي‌كند اما وقتي مشكل كمبود كالا را داشته باشيم، نتيجه‌اش را در قيمت‌ها خواهيم ديد. از طرفي، ارقام به‌گونه‌يي است كه نمي‌توانيم توليد كنيم. ما در نهايت قدرت توليد سالانه يك ميليون واحد مسكوني را نداريم. اين كشورها حتي مثل ما مشكل شغل هم ندارند. ما الان جواناني داريم كه بيكار هستند.
ببينيد توان توليد بخش خصوصي و دولتي در عرض يك سال حداكثر 700 هزار واحد مسكوني است و به هيچ‌وجه بيشتر از اين رقم نيست. اگر ما توليد بيش از 700 هزار واحد مسكوني را شروع كنيم، ديگر نمي‌توانيم سيمان پيدا كنيم. اگر بيش از اين تعداد واحد مسكوني بخواهيم بسازيم، خيلي از مصالح ساختماني كمياب مي‌شود.
در اينجا آمارها بايد در يك مجموعه كاملي ديده و هدفمند بررسي مي‌شد و سپس زيرساخت‌هاي توليد مسكن را ايجاد مي‌كردند. به عبارتي، ما بايد شروع به ساخت كارخانه‌هاي پيش ساختگي مي‌كرديم و زمينه‌هاي توليد مصالح مدرن و به روز و نيز زمينه‌هاي توليد انبوه مسكن ايجاد مي‌شد. در عين حال، انبوه‌سازان بزرگ را ايجاد مي‌كرديم و سرمايهداران كلاني را به ميدان مي‌آورديم كه در بخش مسكن شروع به فعاليت كنند اما برعكس عمل كرديم. به سرمايهداران مسكن به عنوان مافيا نگاه كرديم. به آنها حمله شد و نگذاشتند فعاليت كنند. از آن طرف، در زمان تغيير زيرساخت‌هاي توليد انبوه مسكن و تكنولوژي ساخت، به‌گونه‌يي به موضوع حمله و برخورد شد كه انبوه‌سازان شكست بخورند و نتوانند كار خود را توسعه بدهند.
به نظر شما در 9 ماهي كه دولت يازدهم روي كار آمده است، آيا شما تغيير رفتار يا رويكردي در دولت در بخش مسكن ديده‌ايد؟
من در واقع فقط سكوت ديدم يعني هنوز برنامه روشني براي بخش مسكن داده نشده است. حالا اينكه دولت دوره مطالعه را مي‌گذراند، كاري ندارم اما اميدوارم اين دوره مطالعه خيلي طولاني نشود. چون ما در ميانه بحران و خطر هستيم.
مثالي مي‌زنم. زماني كه آقاي آخوندي براي وزارت مسكن انتخاب شدند، وعده‌هايي براي حوزه راه، از جمله آزادراه تهران – شمال داشت اما در صحبت‌هاي اخير خود اعلام كردند كه اين پروژه از اولويت‌هاي دولت خارج شده است. شما در حوزه مسكن نيز چنين رويكردي را مي‌بينيد؟
در حوزه مسكن دو، سه طرح همچون طرح اجتماعي ارائه شد كه اين طرح‌ها زماني بايد مطرح شود كه مشكل مسكن در كشور حل شده باشد اما يك دهك با وجود اينكه قيمت مسكن آن افزايش نمي‌يابد و تلاطم ندارد، باز آن گروه توانايي خريد ملك ندارند. اين نوع طرح‌ها براي اين گروه‌هاست؛ مثل مسكن استيجاري، مسكن دولتي، مسكن اجتماعي، مسكن شهرداري و مسكن بي‌خانمان‌ها ولي الان دهك‌هاي مياني و بالاتر دچار مشكل مسكن هستند. من الان احساس مي‌كنم چنين طرحي را نمي‌توانند تهيه كنند و به مشكل خواهيم خورد.
البته طرح اجتماعي مربوط به طرح جامع مسكن است كه در زمان وزارت آقاي عبدالعلي‌زاده كليد خورد.
بله، طرح جامع مسكن مشكلات وسيعي داشت و با پنداشت جامع ديده نشد. كارشناساني كه به تدوين آن پرداخته بودند، مطالعات دقيقي نداشتند. اين طرح اشتباه‌هاي آماري زيادي داشت.
مثل؟
محاسبات آماري درست نبود و صورت مساله را به خوبي نديده بودند. اصلا صورت مساله خيلي بزرگ و وسيع است. اصلا بحث 5/1 ميليون واحد مسكوني توليد كردن، يك بحث بسيار مهمي است. ما اصلا امكان توان توليد اين تعداد واحد مسكوني را نداريم. خيلي بايد برنامه‌ها ديده شود تا بتوانيم يك ميليون واحد مسكوني توليد كنيم.
شما اين سكوت آقاي آخوندي را عجيب نمي‌دانيد؟
خب اين سكوت از آنجايي كه زياد مثل دولت‌هاي قبلي شعار نمي‌دهد، خوب است. چون در بخش مسكن يكي از نكات مثبت و مفيد اين است كه تبليغي برخورد نكنيم. حتي در خيلي جاها در دنيا تسهيلاتي كه تصويب مي‌كنند، سعي مي‌كنند عاميانه نكنند و كنترل شده است. چرا؟ چون بازار مسكن بسيار حساس است و به محض اينكه يك سياست اعمال شود، بازار به‌هم مي‌ريزد اما من اميدوارم سكوت دولت با برنامه باشد و پشت آن برنامه‌يي ارائه شود كه بتواند مشكل مسكن را در كل كشور بپوشاند.
در حوزه مسكن چندطرح همچون طرح اجتماعي ارائه شد كه اين طرح‌ها زماني بايد مطرح شود كه مشكل مسكن حل شده باشد اما يك دهك با وجود اينكه قيمت مسكن آن افزايش نمي‌يابد، باز آن گروه توانايي خريد ملك ندارند. اين نوع طرح‌ها براي اين گروه‌هاست ولي الان دهك‌هاي مياني و بالاتر دچار مشكل هستند. احساس مي‌كنم چنين طرحي را نمي‌توانند تهيه كنند و به مشكل خواهيم خورد
مريم فكري/ ركود فعلي در بازار مسكن در كنار كاهش قيمت‌هاي محسوس، تحليلگران و متقاضيان خريد خانه را به اين تحليل رسانده كه سال آينده بازار مسكن وضعيت سفيد را پشت سر مي‌گذارد و ديگر از افزايش قيمت‌هاي نجومي و سرسام‌آور خبري نخواهد بود اما با اين وجود برخي كارشناسان معتقدند كه بازار مسكن در حال حركت بر لبه تيغ است و احتمال دارد در سال 93 با موج جديدي از افزايش قيمت‌هاي ناگهاني روبه‌رو باشيم. در همين رابطه با بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن گفت‌وگويي انجام داديم. او معتقد است كه رشد قيمت مسكن در سال جاري حتمي است. به گفته ستاريان، در حال حاضر دولت دو راه‌حل بيشتر ندارد؛ دولت يا بايد به‌دنبال توسعه اقتصادي باشد كه قيمت مسكن به‌طور قطع رشد پيدا خواهد كرد يا اينكه ركود در بازار مسكن ايجاد و انقباضي برخورد كند تا افزايش قيمت را به تاخير بيندازد. هر چند افزايش قيمت مسكن را مي‌شود به تاخير انداخت اما نمي‌شود جلوي آن را گرفت.
در ماه‌هاي گذشته با ركود در بازار مسكن مواجه بوديم و حتي كاهش قيمت در بعضي از نقاط تهران نيز اتفاق افتاد ولي در حال حاضر پيش‌بيني‌ها از بازار حاكي از آن است كه در سال 93 با يك جهش قيمتي مواجه خواهيم بود. تا چه اندازه اين پيش‌بيني‌ها را تاييد مي‌كنيد؟
در اين رابطه بايد بگويم ساختار نگاهي كه من روي بخش مسكن دارم، به اين شكل است كه با مطالعه روي نياز بازار، كسر موجودي، مقدار، توان و روند تقاضا بحث مي‌كنم چراكه به‌طور طبيعي معادلات و محاسبات قيمتي را بيشتر از راه اين روند مي‌شود محاسبه كرد. حالا عوامل ديگر اين تغيير قيمت‌ها يا كاهش قيمت‌ها، عوامل جانبي و فردي هستند. در اصل، شالوده تعيين قيمت را در بازارهايي كه كسر موجودي داشته باشند، عرضه و تقاضا تعيين مي‌كند.
به‌هرحال ما براي هر كالايي دو نوع تقاضا داريم؛ تقاضاي مطلق و تقاضاي موثر. تقاضاي مطلق به اين ترتيب است كه براي مثال، شما يك كالايي را مثل بنز دوست داريد ولي توان خريد آن را نداريد. اين يك تقاضاي مطلق است. حالا هر زماني كه توان خريد پيدا كرديد، در گروه تقاضاي موثر قرار مي‌گيريد، يعني تاثيرگذار در بازار كالا خواهيد بود. متقاضي مطلق نيز عموما فقط براي برنامه‌ريزي درازمدت ديده مي‌شود و اينكه شما چه زماني به عنوان متقاضي موثر وارد بازار خواهيد شد.
در كالاهاي مهم‌تر و اصلي‌تر، مثل كالاهاي زيستي، دوره تبديل به تقاضاي مطلق، دوره كوتاه و سريعي است و تقريبا در اولويت همه مردم قرار مي‌گيرد مثل خوراك، پوشاك و مسكن. اين گروه كالاها، كالاهايي هستند كه دولت اگر بخواهد روي آنها برنامه‌ريزي كند، نبايد براساس تقاضاي موثر برنامه‌ريزي داشته باشد، بايد براساس تقاضاي مطلق عمل كند. يعني نبايد بگويد هر كسي كه گرسنه است، باشد و هر موقع پول داشت، به او نان مي‌دهم چون بعد از 24 ساعت تلاش خواهد كرد به هر شكلي كه شده، خودش را تامين كند. مسكن نيز يك‌چنين دوره‌يي دارد. در بازار مسكن به عنوان يك كالا اين اتفاق مي‌افتد يعني يك‌دفعه تقاضاي مطلق بسياري در بخش مسكن ديده مي‌شود كه اين تقاضا به علت عدم قدرت خريد، نمي‌تواند وارد بازار مسكن شود ولي وقتي دوره فشار را تحمل مي‌كند، سعي مي‌كند همه منابع را جمع كرده تا به عنوان متقاضي مطلق وارد بازار مسكن شود.
حالا ما فرض را بر اين مي‌گذاريم كه 1000 نفر متقاضي مطلق و تعداد 50 واحد مسكوني در كشور وجود دارد. در اين ميان، يك‌دفعه در دوره‌يي متقاضيان در بازار توان خود را جمع مي‌كنند و 300 نفر به عنوان متقاضي موثر وارد بازار مي‌شوند. وقتي اين 300 نفر وارد بازار مسكن مي‌شوند چون فقط 50 واحد مسكوني موجود است، يك‌دفعه قيمت مسكن به‌شدت افزايش مي‌يابد. به عبارتي، قيمت‌ها را تا حدي بالا مي‌برد كه اين 300 نفر توان خريد دارند يعني به مقدار توان خريد آنها، قيمت مسكن بالا مي‌رود. از اين 300 نفر، 50 نفر مي‌توانند خانه بخرند، 250 نفر نمي‌توانند خريد كنند. نه به خاطر اينكه ملك وجود ندارد بلكه قيمت ملك آنقدر بالا رفته كه اين متقاضيان موثر تبديل به متقاضيان مطلق شده‌اند. اين دوره به همين ترتيب اتفاق مي‌افتد.
محاسبات من در اوايل 1391 اين بود كه به زودي وارد يك دوره افزايش قيمت مي‌شويم و احتمال افزايش بيش از 200 درصدي قيمت مسكن را مي‌دادم. پيش‌بيني من از آنجا نشات مي‌گرفت كه نقدينگي وسيعي در دوره هشت سال به جامعه تزريق شده بود و محاسبات جمع نقدينگي در دست مردم نشان مي‌داد كه مسكن بيش از 200 درصد افزايش قيمت خواهد داشت. در سال 91 حدود 140 درصد از اين پيش‌بيني تحقق پيدا كرد ولي در سال 92 به‌علت تغيير و تحولاتي كه در دولت اتفاق افتاد، اين پيش‌بيني تحقق نپذيرفت. بنابراين دوره ركود سال 92 جزو دوره‌هايي نبود كه بايد اتفاق مي‌افتاد و حتما بايد مسكن 220 درصد افزايش قيمت پيدا مي‌كرد و بعد ما در دوره ركود قرار مي‌گرفتيم يعني دوره‌يي حاصل مي‌شد كه مردم توان خريد نداشته باشند و خود به خود جزو متقاضيان مطلق قرار مي‌گرفتند.
دولت چه كرد كه اين پيش‌بيني محقق نشد؟
تغيير و تحولات سياسي و جابه‌جايي دولت و ترديدي كه در بازار به وجود آمد، مانع از اين شد كه 70، 80 درصد افزايش قيمت مسكن اتفاق بيفتد و عملا در سال 92 اين اتفاق نيفتاد. ما الان هنوز يك حركت 70، 80 درصدي قيمت مسكن را داريم. به اضافه دوره‌يي كه در اين يك‌سال گذشته داشتيم يعني تزريق نقدينگي و برنامه‌هايي كه دولت خواهد داشت. افزايش قيمت مسكن در سال 93 را خواهيم داشت.
اين رشد قيمت قطعي است؟
اين افزايش قيمت منوط بر اين است كه برنامه‌هاي دولت روشن شود. البته مباحث توسعه اقتصادي در سال 92 و 93 در نهايت از ملك و مسكن سر در خواهد آورد. بنابراين ما احتمالا جهش قيمت مسكن را در سال جاري خواهيم داشت.
الان چه تعداد تقاضاي مطلق و چه تعداد تقاضاي مسكن در بازار وجود دارد؟
اگر به خاطر داشته باشيد، ما در سال 1387 ثبت‌نام مسكن‌مهر را داشتيم. در آن زمان 5/4 ميليون نفر ثبت‌نام كردند. اين تعداد با اين فرض ثبت‌نام كردند كه كساني كه داراي مسكن هستند، ثبت‌نام نكنند در حالي كه ما بسياري از افراد را در كشور داريم كه در اين گروه قرار دارند و متقاضي مسكن هستند. با همه اين فرض‌ها، نزديك به 5/4 نفر ثبت‌نام كردند. از اين تعداد سالانه بيش از يك ميليون نفر هم نياز به مسكن داريم كه شامل تشكيل خانوارهاي جديد و ضريب استهلاك باشد. به اين ترتيب نزديك به 2/1 ميليون نفر در سال نياز به مسكن داريم. در حالي كه اين تعداد توليد مسكن نداشتيم. در سال‌هاي 87، 88 و 89 در مجموع يك ميليون واحد مسكوني توليد شده است. اينها را اگر حساب كنيم، نزديك به 5/5 تا 6 ميليون نفر كسري واحد مسكوني خواهيم داشت. اين رقم خيلي خطرناك است. در حال حاضر تقاضاي مطلق زيادي پشت مسكن وجود دارد كه بايد مسكن توليد مي‌كرديم اما اين اتفاق نيفتاد. خب اين فشار هميشه هست و به محض اينكه اقتصادمان يك مقدار رونق پيدا كند، اين گروه به عنوان تقاضاي موثر وارد بازار مسكن مي‌شوند و قيمت‌ها را افزايش مي‌دهند.
شما اين افزايش 100 درصدي قيمت مسكن را كه براي امسال پيش‌بيني كرديد، با وجود اجراي فاز دوم قانون هدفمندي يارانه‌ها و افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي است؟
يكي از بحث‌ها اين است. قانون هدفمند كردن يارانه‌ها يك تزريق مختصري منابع است كه در جامعه اتفاق مي‌افتد. من گفتم در گذشته براساس همه تزريق‌ها و منابعي كه وارد جامعه شده بود، محاسبه ما در سال 91 از افزايش قيمت‌ها، رشد 220 درصدي قيمت مسكن بود. يك بخشي از اين مربوط به تزريق‌هايي بود كه توسط دولت انجام شده بود اما 80 درصد اين پيش‌بيني تحقق پيدا كرد و مصادف شد با تغيير سياسي دولت. تغيير سياسي دولت هميشه اين توهم را مي‌آورد و اين انتظار را در بازار ايجاد مي‌كند كه در حالت انتظار قرار گيرد و اينكه در آينده چه خواهد شد. حالا با وجود اجراي فاز دوم هدفمندي يارانه‌ها و برنامه‌هاي اقتصادي سال 92 و 93، دولت در مجموع 25 تا 30 درصد قيمت مسكن را افزايش مي‌دهد.
اين امكان وجود دارد كه دولت برنامه‌يي در پيش بگيرد كه رشد 100 درصدي قيمت مسكن را نداشته باشيم يا اين اتفاق خواه‌ناخواه مي‌افتد؟
دولت دو راه‌حل بيشتر ندارد؛ دولت يا بايد به‌دنبال توسعه اقتصادي باشد كه قيمت مسكن به‌طور قطع رشد پيدا خواهد كرد يا اينكه ركود در بازار مسكن ايجاد و انقباضي برخورد كند تا افزايش قيمت را به تاخير بيندازد. البته افزايش قيمت مسكن را مي‌شود به تاخير انداخت اما نمي‌شود جلوي آن را گرفت. ما الان مي‌توانيم محاسبه كنيم كه مردم در چه دوره‌يي مي‌توانند خانه بخرند و چه حالتي اتفاق مي‌افتد؛ نه اينكه بگويم در دوره ركود هيچ اتفاقي نمي‌افتد بلكه اين فشار تقاضا جمع مي‌شود و در يك‌سال يك‌دفعه مثل فنر باز مي‌شود. الان هم اگر ركود در بازار مسكن تا دو سال ايجاد كنيم، ممكن است قيمت‌ها در اين مدت افزايش نيابد اما به اين معنا هم نيست كه مشكل افزايش قيمت مسكن را در اين دو سال حل كرده‌ايم. در اين دو سال افزايش قيمت براي سال سوم انباشت مي‌شود.
آن زمان انباشت تقاضا چه ميزان رشد قيمت را در پي خواهد داشت؟
شما نگاه كنيد نسبت به 10 سال قيمت مسكن 1000 درصد افزايش پيدا كرده است. شما وقتي در يك دوره قيمت مسكن را نگه مي‌داريد، يك‌دفعه 200، 300 درصد رشد قيمت مسكن را خواهيد داشت.
شما به موضوع عرضه و تقاضا اشاره كرديد. الان ما در كشور با خانه‌هاي خالي بسياري نيز روبه‌رو هستيم كه در كشورهاي ديگر اصلا چنين موضوعي مطرح نيست. كشورهاي توسعه‌يافته چه كردند كه مشكل مسكن آنها حل شد؟
ببينيد آنها رشد جمعيت ما را نداشتند و نيز مشكل ما را نداشتند. ما تا چند سال قبل جوان‌ترين جامعه دنيا بوديم. ما در سال‌هاي 55 تا 65 نزديك به 20 ميليون نفر افزايش جمعيت داشتيم. اين دوره نيز افزايش جمعيت‌مان 20 ميليون نفر شده است. همه اين گروه‌ها مسكن مي‌خواهند. خب بالطبع ما سالانه يك ميليون ازدواج داريم كه اينها به متقاضيان قبلي مسكن اضافه مي‌شود.
اما كشوري مانند فرانسه كه مشكل افزايش جمعيت ندارد و حتي بعضي از خانه‌ها را تخريب مي‌كنند. وقتي اين اصطكاك در جامعه وجود دارد، فقط رشد تورم عادي همه كالاها را جذب مي‌كند اما وقتي مشكل كمبود كالا را داشته باشيم، نتيجه‌اش را در قيمت‌ها خواهيم ديد. از طرفي، ارقام به‌گونه‌يي است كه نمي‌توانيم توليد كنيم. ما در نهايت قدرت توليد سالانه يك ميليون واحد مسكوني را نداريم. اين كشورها حتي مثل ما مشكل شغل هم ندارند. ما الان جواناني داريم كه بيكار هستند.
ببينيد توان توليد بخش خصوصي و دولتي در عرض يك سال حداكثر 700 هزار واحد مسكوني است و به هيچ‌وجه بيشتر از اين رقم نيست. اگر ما توليد بيش از 700 هزار واحد مسكوني را شروع كنيم، ديگر نمي‌توانيم سيمان پيدا كنيم. اگر بيش از اين تعداد واحد مسكوني بخواهيم بسازيم، خيلي از مصالح ساختماني كمياب مي‌شود.
در اينجا آمارها بايد در يك مجموعه كاملي ديده و هدفمند بررسي مي‌شد و سپس زيرساخت‌هاي توليد مسكن را ايجاد مي‌كردند. به عبارتي، ما بايد شروع به ساخت كارخانه‌هاي پيش ساختگي مي‌كرديم و زمينه‌هاي توليد مصالح مدرن و به روز و نيز زمينه‌هاي توليد انبوه مسكن ايجاد مي‌شد. در عين حال، انبوه‌سازان بزرگ را ايجاد مي‌كرديم و سرمايهداران كلاني را به ميدان مي‌آورديم كه در بخش مسكن شروع به فعاليت كنند اما برعكس عمل كرديم. به سرمايهداران مسكن به عنوان مافيا نگاه كرديم. به آنها حمله شد و نگذاشتند فعاليت كنند. از آن طرف، در زمان تغيير زيرساخت‌هاي توليد انبوه مسكن و تكنولوژي ساخت، به‌گونه‌يي به موضوع حمله و برخورد شد كه انبوه‌سازان شكست بخورند و نتوانند كار خود را توسعه بدهند.
به نظر شما در 9 ماهي كه دولت يازدهم روي كار آمده است، آيا شما تغيير رفتار يا رويكردي در دولت در بخش مسكن ديده‌ايد؟
من در واقع فقط سكوت ديدم يعني هنوز برنامه روشني براي بخش مسكن داده نشده است. حالا اينكه دولت دوره مطالعه را مي‌گذراند، كاري ندارم اما اميدوارم اين دوره مطالعه خيلي طولاني نشود. چون ما در ميانه بحران و خطر هستيم.
مثالي مي‌زنم. زماني كه آقاي آخوندي براي وزارت مسكن انتخاب شدند، وعده‌هايي براي حوزه راه، از جمله آزادراه تهران – شمال داشت اما در صحبت‌هاي اخير خود اعلام كردند كه اين پروژه از اولويت‌هاي دولت خارج شده است. شما در حوزه مسكن نيز چنين رويكردي را مي‌بينيد؟
در حوزه مسكن دو، سه طرح همچون طرح اجتماعي ارائه شد كه اين طرح‌ها زماني بايد مطرح شود كه مشكل مسكن در كشور حل شده باشد اما يك دهك با وجود اينكه قيمت مسكن آن افزايش نمي‌يابد و تلاطم ندارد، باز آن گروه توانايي خريد ملك ندارند. اين نوع طرح‌ها براي اين گروه‌هاست؛ مثل مسكن استيجاري، مسكن دولتي، مسكن اجتماعي، مسكن شهرداري و مسكن بي‌خانمان‌ها ولي الان دهك‌هاي مياني و بالاتر دچار مشكل مسكن هستند. من الان احساس مي‌كنم چنين طرحي را نمي‌توانند تهيه كنند و به مشكل خواهيم خورد.
البته طرح اجتماعي مربوط به طرح جامع مسكن است كه در زمان وزارت آقاي عبدالعلي‌زاده كليد خورد.
بله، طرح جامع مسكن مشكلات وسيعي داشت و با پنداشت جامع ديده نشد. كارشناساني كه به تدوين آن پرداخته بودند، مطالعات دقيقي نداشتند. اين طرح اشتباه‌هاي آماري زيادي داشت.
مثل؟
محاسبات آماري درست نبود و صورت مساله را به خوبي نديده بودند. اصلا صورت مساله خيلي بزرگ و وسيع است. اصلا بحث 5/1 ميليون واحد مسكوني توليد كردن، يك بحث بسيار مهمي است. ما اصلا امكان توان توليد اين تعداد واحد مسكوني را نداريم. خيلي بايد برنامه‌ها ديده شود تا بتوانيم يك ميليون واحد مسكوني توليد كنيم.
شما اين سكوت آقاي آخوندي را عجيب نمي‌دانيد؟
خب اين سكوت از آنجايي كه زياد مثل دولت‌هاي قبلي شعار نمي‌دهد، خوب است. چون در بخش مسكن يكي از نكات مثبت و مفيد اين است كه تبليغي برخورد نكنيم. حتي در خيلي جاها در دنيا تسهيلاتي كه تصويب مي‌كنند، سعي مي‌كنند عاميانه نكنند و كنترل شده است. چرا؟ چون بازار مسكن بسيار حساس است و به محض اينكه يك سياست اعمال شود، بازار به‌هم مي‌ريزد اما من اميدوارم سكوت دولت با برنامه باشد و پشت آن برنامه‌يي ارائه شود كه بتواند مشكل مسكن را در كل كشور بپوشاند.
